Les 5 types de bâtiments considérés comme des passoires thermiques et difficilement renouvelables

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En 2025, tous les logements ayant un diagnostic de performance énergétique (DPE) de G seront interdits à la location ou à la relocation à l’expiration du bail, conformément aux nouvelles normes environnementales. En 2028, cette interdiction s’étendra également aux biens notés F. Toutefois, pour certains logements, la rénovation énergétique peut être coûteuse et infructueuse. Il s’agit de biens dont l’architecture rend difficile la réalisation de travaux efficaces, ou qui ne peuvent pas être rénovés pour des raisons techniques ou patrimoniales. Dans certains cas, même après la rénovation, leur DPE ne s’améliore pas significativement.

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 4,7 millions de logements locatifs du parc privé (soit près de 20 %) sont considérés comme des passoires thermiques (étiquetés F ou G) en France. Ces logements ne répondent pas aux exigences des nouvelles normes environnementales, qui obligent les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens. Cette obligation a des conséquences importantes pour les bailleurs, qui risquent de ne plus pouvoir louer leur bien s’ils ne se conforment pas à ces normes.

Certaines habitations sont particulièrement difficiles à rénover pour des raisons architecturales ou techniques. Les logements historiques, tels que les monuments historiques, les bâtiments situés dans les secteurs sauvegardés des villes ou ayant une façade typique, sont limités dans le choix des travaux disponibles. L’isolation par l’extérieur est considérée comme la plus efficace, mais elle est souvent impossible à réaliser en raison de la conservation du patrimoine. Les artisans doivent donc opter pour l’isolation par l’intérieur, qui peut causer des pertes de surface et engendrer des coûts indirects considérables. Les logements situés au dernier étage d’un immeuble à toit plat avec de hautes parois vitrées ou les biens mansardés sont également difficiles à rénover. Les baies vitrées montant à la lisière du plafond empêchent l’isolation par l’intérieur du toit sans changer toutes les visseries et raboter toutes les fenêtres, ce qui est coûteux et nécessite beaucoup de temps et d’efforts.

Loïc Cantin, président du réseau immobilier FNAIM, affirme que des dérogations doivent être envisagées lorsqu’il est impossible de réaliser les travaux nécessaires. Il plaide pour la nécessité d’envisager des solutions alternatives, notamment pour les logements historiques et les biens à colombage typiques de l’Est de la France, mais aussi en Normandie ou au Pays basque. Martin Menez, président de Bevouac, suggère d’investir dans des logements locatifs préalablement rénovés afin d’éviter la double peine de la perte de mètre carré et des travaux onéreux, qui sont souvent associés à des villes où le prix de l’immobilier est élevé.