Est-ce légal d’acheter le bien d’un malade en viager dans l’immobilier ?

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La vente en viager peut être annulée en cas de décès rapide du crédirentier. Mais que se passe-t-il si l’investisseur achète le bien à une personne gravement malade ? La Cour de cassation a récemment tranché cette question. Les juges ont pour mission d’appliquer la loi et non de porter des jugements moraux. Bien qu’acheter un bien immobilier en viager à une personne gravement malade puisse sembler immoral, cela reste-t-il illégal ? Cette question a été examinée par la Cour d’appel d’Orléans en octobre 2021 et la Cour de cassation en janvier 2023. L’affaire concernait la vente en viager de la maison d’une septuagénaire décédée peu de temps après la conclusion de l’opération. La vente a été contestée par les héritiers de la défunte pour défaut d’aléa, faisant valoir que le décès était prévisible, étant donné que la crédirentière souffrait de graves problèmes de santé.

Dans le cadre d’un viager, la notion d’aléa quant à la survenue du décès est fondamentale pour apprécier la nullité, ou pas, d’une transaction. Les articles 1974 et 1975 du Code civil disposent que si la rente viagère est créée sur la tête d’une personne décédée ou atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat, le contrat ne produit aucun effet.

La crédirentière n’est pas décédée dans les 20 jours, mais 90 jours après la conclusion de la vente. La question qui se pose est donc de savoir si l’aléa était présent. Dans son avis rendu le 18 janvier 2023, la Cour de cassation répond par la négative. Elle confirme donc la décision de la Cour d’appel d’Orléans et rejette le pourvoi des enfants de la défunte. Les juges estiment que l’aléa était présent sur la mort de la vendeuse. Bien que la loi date de 1804, la jurisprudence a repoussé le délai des 20 jours à plusieurs mois, comme l’a souligné Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique. La question de savoir si l’achat en viager d’un bien immobilier à une personne gravement malade est immoral reste en suspens. Les juges ont considéré que la loi était respectée dans cette affaire.