Trois options pour investir dans l’immobilier en utilisant l’effet de levier

Date:

Malgré la tendance baissière du marché immobilier, les prix restent très élevés. Toutefois, il existe plusieurs stratégies pour se constituer un patrimoine conséquent à moindre coût. Voici trois solutions efficaces :

  1. Acheter en pleine propriété à crédit Le crédit est la seule méthode de financement immobilière. Il est donc judicieux de profiter de cette opportunité. Lorsque l’on dispose de plusieurs années devant soi, on peut rembourser la dette progressivement en fonction de ses moyens. Plus la durée du crédit est longue, plus la mensualité est supportable pour le bailleur, même si les taux d’intérêt sont en hausse. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers et inclus dans la mensualité de remboursement. La difficulté réside dans l’obtention du financement et dans la satisfaction de certains critères tels que le ratio d’endettement, la durée du crédit, le reste à vivre et le taux d’usure. Cependant, une partie de la mensualité est couverte par le loyer du locataire et parfois par une économie d’impôt générée par certains dispositifs d’investissement locatif tels que Pinel et Denormandie. Il est important de choisir un placement immobilier qui rapporte au moins deux ou trois points de plus que le taux d’emprunt. Avec un apport de 100 000 euros, plusieurs petites surfaces ou des parkings peuvent être achetés. Ces investissements peuvent générer des performances égales ou supérieures au niveau des taux, ce qui permet de se constituer un capital en vue de la retraite. Investir avec une décote offre également une certaine sécurité dans un marché susceptible de baisser.
  2. Investir dans une nue-propriété. L’effet de levier est également un avantage dans un investissement dans la nue-propriété d’un bien immobilier grâce à une décote. Cette option concerne les biens neufs ou récents. Dans ce cas, la nue-propriété est vendue et détenue par un investisseur particulier, tandis que l’usufruit revient à un bailleur social. Le nu-propriétaire acquiert un bien avec un prix minoré de 30 % à 40 % par rapport à celui de la pleine propriété. Cette « ristourne » varie selon la durée du démembrement et correspond à la non-jouissance du bien et à l’absence de revenus tout au long de cette période. Pendant ce temps, l’investisseur ne paie pas les charges, les travaux de copropriété et les impôts locaux, qui incombent à l’usufruitier. À la fin du démembrement, la pleine propriété est automatiquement reconstituée sans frottement fiscal, avec la possibilité de conserver, d’habiter ou de revendre le bien. L’effet de levier peut être double : le bien détenu en pleine propriété affiche une valeur supérieure au prix d’achat, qui peut être boostée par une valorisation économique. En cas de vente avec une plus-value, le montant taxé est calculé sur la valeur de la pleine propriété le jour de l’achat et non sur le prix décoté.
  3. Investir dans une chambre en Ehpad. Acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) est une solution d’investissement intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier. L’investisseur achète la chambre et la loue à l’Ehpad qui s’occupe de la gestion locative et de l’entretien du bien.

En résumé, ces trois solutions d’investissement immobilier permettent de se constituer un patrimoine intéressant tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de revenus locatifs garantis. Il est cependant important de bien se renseigner sur les risques associés à chaque solution et de ne pas investir sans avoir pris le temps de réfléchir et d’analyser les différentes options disponibles.